建商附的廚具與衛浴如果不喜歡,退掉划算嗎?「退料不退工」是什麼意思?新手客變必讀

買預售屋最令人期待的就是客變階段,可以依照自己的需求調整格局和設備。很多人看到建商配備的廚具、衛浴覺得不喜歡,想要全部退料換成自己挑選的品牌,但跟建商談了才發現:「什麼?只退材料費不退工資?」、「退掉反而要倒貼錢?」、「退了之後還要自己重拉水電管線?」這些都是客變退料時常見的陷阱。其實「退料不退工」是預售屋的潛規則,不懂這個眉角就貿然退料,最後往往得不償失。今天就來完整解析客變退料的所有眉角,讓首購族不踩雷,做出最划算的決策!

什麼是「退料不退工」?為什麼會有這個規定?

在討論要不要退料之前,先來搞懂建商口中的「退料不退工」到底是什麼意思,以及背後的計價邏輯。

退料不退工的定義

退料不退工的意思是:建商同意讓你不要某項建商配備(例如廚具、衛浴),並且退還該項設備的材料成本,但施工費用不退。舉例來說,建商原本要裝一套20萬的廚具(材料15萬+工資5萬),如果你選擇退廚具,建商最多只退15萬的材料費,5萬的工資不退。而且你後續要自己找廠商來裝,可能還要額外花8-10萬的工資,等於原本建商做好好的,你退掉後反而要多花3-5萬,非常不划算。
 

建商為什麼要這樣規定?

從建商的角度來看,這個規定其實很合理。建商在規劃預售案時,已經把所有的廚具、衛浴、水電配置都整包發包給協力廠商,是大量採購的優惠價格。如果讓每個住戶隨意退料,就會打亂整體施工規劃,增加管理成本。而且像水電管線、防水工程、泥作打底等基礎工程,即使你不要廚具衛浴,這些工還是得做,建商不可能因為你退料就少做這些基礎工程。所以「退料不退工」其實是把基礎工程費攤在你頭上。

哪些項目適用退料不退工?

通常適用退料不退工的項目包括:廚具(含流理台、廚櫃、水槽)、衛浴設備(馬桶、洗手台、浴櫃、淋浴設備)、磁磚、木地板、廚房家電(抽油煙機、瓦斯爐)等。而像隔間牆、門窗、天花板、水電管線等結構性或基礎工程,通常不能退或退得更少,因為這些是建築本體的一部分。

退料比例通常是多少?

每個建商的退料比例不同,一般來說:廚具大約可以退回60-75%,衛浴約50-70%,磁磚約40-60%,木地板約60-80%。差異這麼大是因為不同設備的工資佔比不同。像木地板工資佔比低,所以退得多;磁磚需要打底、貼磚、填縫等複雜工序,工資佔比高,退得就少。而且有些建商會把水電配管、防水工程的費用也算在工資裡,讓你能退的金額更少。

哪些情況值得退料?哪些不建議退?

了解退料規則後,接下來要判斷什麼情況下退料划算、什麼時候不退反而更好。

值得退料情況一:建商配備品質太差

如果建商提供的廚具或衛浴是非常低階的品牌或材質,例如用塑鋼流理台、普通陶瓷馬桶、塑膠浴櫃等,而你預算充足想要升級成不鏽鋼檯面、免治馬桶、石材浴櫃,那退料可能划算。但前提是:你要先算清楚,退回的金額加上你自己裝的費用,總成本要比接受建商配備再事後換掉來得低,才值得。

值得退料情況二:有特殊需求或格局變更

如果你要做開放式廚房、中島設計、更衣室等大幅度格局變更,建商原本規劃的廚具位置或衛浴配置可能完全不適用,這時候退料比較合理。因為即使保留建商配備,之後也要全部拆掉重做,等於浪費。但要注意的是,格局變更可能涉及水電管線重拉、排水孔位移位等額外工程,這些費用要另外計算。

值得退料情況三:品牌堅持或特殊風格

如果你對廚具品牌有特殊堅持(例如一定要用德國或日本品牌)、或是要打造特定裝潢風格(例如工業風、北歐風)需要特定材質和設計,而建商配備完全不符合,那退料後自行採購會更理想。特別是中高價位住宅的買家,通常會要求更高規格的設備,建商的標準配備可能真的無法滿足。

不建議退料情況一:建商配備已經夠好

如果建商提供的是中等以上品牌,例如櫻花廚具、凱薩衛浴、HCG等知名品牌,品質其實已經不錯,日常使用完全足夠,那真的沒必要退。因為建商大量採購的價格遠比你個人去買便宜,而且施工品質有保固,出問題還可以找建商負責。退掉後自己找廠商,不僅要多花錢,後續維修保固也要自己處理,反而麻煩。

不建議退料情況二:退回金額太少不划算

如果建商的退料比例很低(例如只退40-50%),或是工資佔比很高(例如磁磚),那退料可能完全不划算。舉例:建商的磁磚工程總價10萬,退料只退4萬,但你要自己鋪磁磚,材料+工資可能要8萬,等於倒貼4萬。這種情況除非你對建商的磁磚真的非常不滿意,否則不如就接受建商配備,省錢又省事。

不建議退料情況三:預算有限的首購族

如果你本身預算有限,買房已經花光積蓄,裝潢預算不多,那真的不建議退料。因為退料雖然會退一些錢回來,但之後自己裝要花的錢通常更多,而且還要面對找廠商、監工、協調工期等麻煩。不如接受建商配備,把有限的預算花在其他更重要的地方,例如家具、家電、窗簾等。

客變退料的實際操作與注意事項

如果經過評估後,決定要進行客變退料,以下是實際操作時必須注意的重點。

掌握客變時程:越早越好

客變通常在簽約後3-6個月內進行,確切時間會在合約中註明或由建商另行通知。錯過客變期就無法退料了,所以買預售屋一定要特別注意這個時程。建議在簽約後立刻開始規劃,找設計師討論、看廚具衛浴展示間、試算成本,才不會等到客變會議時措手不及。有些建商只給一次客變機會,有些可以分階段變更,要問清楚規則。

詳細計算成本:算清楚才不吃虧

決定退料前,一定要詳細試算:建商退款金額+自行採購材料費+自行施工費=總成本A。如果總成本A比保留建商配備的成本B還高,那就不划算。而且要注意,自行施工可能涉及額外費用,例如拆除費(如果建商已經施工到一半)、清運費、水電重拉費、泥作修補費等。這些隱藏成本要事先問清楚,才不會事後爆預算。

白紙黑字簽訂變更合約

客變退料一定要簽訂正式的變更契約,明確記載:退料項目、退款金額、退款方式(直接扣抵房價或退現金)、後續施工責任歸屬、保固範圍變更等。特別要注意保固問題,如果你退掉建商的廚具自己裝,那這部分的保固就不在建商責任內了,之後有問題要找你的廠商,不能找建商。而且要確認水電配置,退掉廚具後,建商是否還會保留基本的給排水管和電源插座,還是要自己重拉?

協調施工時程與界面

如果你退料後要自己找廠商施工,工期協調是一大挑戰。建商有整體施工進度,你的廠商要配合進場,不能影響其他工程。而且要確認施工界面:建商做到哪裡?你的廠商從哪裡開始做?例如廚具,建商是否會先做好防水、貼壁磚、拉管線?還是這些也要你的廠商做?如果分工不清楚,很容易產生糾紛,甚至互相推責任。

保留證據與驗收記錄

無論是保留建商配備還是退料自裝,驗收時一定要仔細檢查,並且拍照錄影留存證據。如果是建商配備,要檢查材質、品牌、功能是否符合合約;如果是自行施工,更要詳細驗收,因為之後的責任都在你自己。有問題當場提出,讓建商或廠商立刻處理,不要等到交屋後才發現,那時候處理起來會更麻煩。

客變退料的替代方案:部分退料或升級

除了全退或全留,其實還有一些折衷方案,可能更符合實際需求。

只退部分項目:挑重點升級

不一定要全部退掉,可以只退最不滿意或最想升級的項目。例如保留廚櫃但退掉檯面,改用石英石或不鏽鋼;保留馬桶但退掉洗手台,改成自己喜歡的造型盆。這種部分退料的好處是省錢又能達到個人化,而且工程範圍小,施工協調相對簡單。但要確認建商是否允許部分退料,有些建商只接受整套退,不接受單項退。

要求建商升級:加價換好貨

有些建商會提供升級選配方案,讓你加價換成更好的品牌或材質。例如原本配一般廚具,加5萬升級成品牌廚具;原本配普通馬桶,加2萬換免治馬桶。這種方式的好處是保固還是由建商負責,而且不用自己找廠商施工,省時省力。缺點是選擇有限,只能從建商提供的選項中選,而且加價通常不便宜,可能比市價還貴。但如果你不想麻煩,這是不錯的折衷方案。

保留建商配備,交屋後再換

最保險的做法其實是:先接受建商配備,等交屋後住一陣子,確定哪些真的不滿意再換。很多人客變時覺得建商配備很醜,但實際住進去後發現其實還可以,至少功能都正常。等幾年後真的想換了,再慢慢換,這時候預算也比較充裕,可以換成真正喜歡的款式。而且交屋後換,可以貨比三家、不用趕工期,選擇更多更自由。